房地產(chǎn)稅構(gòu)成：

  合并“兩稅”還是“五稅一費(fèi)”

  房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條稅負(fù)構(gòu)成不合理，一直為外界詬病。開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，需要適時(shí)調(diào)整也是業(yè)內(nèi)共識(shí)。

  房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)涉及營(yíng)業(yè)稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等多個(gè)稅種；保有環(huán)節(jié)僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

  社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，早前說的房地產(chǎn)稅改革，多指“兩稅合并，評(píng)估征收”。現(xiàn)在財(cái)政部部長(zhǎng)提到要合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，提供了一種新的思路，可能將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅，還有城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（面向建設(shè)單位收取的一項(xiàng)費(fèi)用），這“五稅一費(fèi)”統(tǒng)籌考慮。

  張斌認(rèn)為，現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)多集中在建設(shè)、交易環(huán)節(jié)，調(diào)整后，住房持有環(huán)節(jié)稅收增加，建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)相應(yīng)下降，房?jī)r(jià)有可能有所調(diào)節(jié)。

  之所以是“五稅一費(fèi)”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)獨(dú)有的稅種，除了保有環(huán)節(jié)兩稅之外，還有耕地占用稅、土地增值稅和契稅；收費(fèi)項(xiàng)目中，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為較大較顯著的收費(fèi)項(xiàng)目。

  財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康在接受媒體采訪時(shí)也表示，“房地產(chǎn)稅”既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對(duì)住房保有環(huán)節(jié)收稅，而是把整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費(fèi)簡(jiǎn)并，其最終的大方向可能是結(jié)構(gòu)性減稅，老百姓的稅負(fù)有可能是降低的。

  溫來成表示，房地產(chǎn)稅的改革，涉及到既有稅種的合并或取消，合并哪些，取消哪些，還有爭(zhēng)論。有人認(rèn)為是合并“兩稅”，有人認(rèn)為應(yīng)該涉及到更多稅種，比如同時(shí)取消政策效果一直不大好的土地增值稅等。

  爭(zhēng)議待解：改革路徑未達(dá)成共識(shí)

  房地產(chǎn)稅改革，主要是為了籌集地方財(cái)政收入，還是為了房地產(chǎn)調(diào)控或調(diào)節(jié)收入，思路不同，方案差別也會(huì)很大。盡管已經(jīng)經(jīng)過12年的討論和不同形式的試點(diǎn)，房地產(chǎn)稅改革究竟怎么改仍然眾說紛紜。

  如果為了籌集收入，可能要求普遍征收。有研究者測(cè)算表明，房地產(chǎn)稅有望成為地方重要的收入來源。

  中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授安體富2012年曾做過測(cè)算。對(duì)作為生活資料的首套房免稅，根據(jù)2010年全國(guó)房屋竣工面積（假設(shè)免稅房屋占一半），2010 年全國(guó)商品房銷售平均價(jià)格為5029元/平方米，按照50%的價(jià)格評(píng)估率（即以評(píng)估價(jià)的一半作為稅基），參考國(guó)際普遍稅率1%來測(cè)算（實(shí)際稅率為 0.5*1%=0.5%），當(dāng)年應(yīng)征房產(chǎn)稅額為6300億元，占GDP比重為1.5%，占地方本級(jí)財(cái)政收入比重為15%。